domingo, 4 de noviembre de 2012
Dificultar la ejecución de un inmueble
Cuando el banco pone en marcha su maquinaria para adjudicarse una propiedad, es difícil pararlo, pero sí creo que puede haber un resquicio legal para evitar el deshaucio, que suele ser lo más traumático, sobre todo para familias con hijos.
En estos momento el gobierno está tratando de frenar este drama social (la semana pasada hubo dos suicidios), pero dudo mucho que la banca afloje el ritmo.
No trato de pontificar, ya que esto que voy a exponer es sólo una idea, pero creo que podría funcionar de algún modo; inscribir un alquiler en el Registro de la Propiedad. Me explico; Supongamos que una familia está en paro, y no puede pagar la hipoteca. Perderá, sin duda, el bien hipotecado (en este caso el piso), pero si el contrato de hipoteca no restringe la facultad del hipotecado para alquilar, legalmente nada impide arrendar esa propiedad, siempre con anterioridad a la adjudicación del piso a la entidad bancaria.
El truco sería buscar alguien de confianza que se coloque como arrendatario, declarando que ha pagado por adelantado cinco años, y que en base a ese pago adelantado se ha negociado un importe mucho más bajo del alquiler de mercado. El propietario del piso se compromete a pagar gastos de comunidad, luz, agua, tasa de basuras, seguro, etc. Habría que ver fiscalmente cómo se declara ese ingreso, pero también es cierto que la Ley no impide el trueque, de modo que sería legal que el arrendador cediera el uso de una finca rústica a cambio de un alquiler, por ejemplo, o de un trabajo determinado.
Se podría alegar que se podría incurrir en un presunto delito de alzamiento de bienes, pero sería difícil de demostrar ya que el deudor no estaría evitando la pérdida del bien, sino simplemente alquilando la propiedad.
Con esta maniobra el banco quedaría de arrendador de un piso por el que se ha pagado anticipadamente cinco años de renta, pero por el que tendrá que hacerse cargo de una serie de gastos. Probablemente el banco trataría de declarar nulo ese contrato de arrendamiento, pero tendría que ir a un juicio civil, que se podría alargar años.- Ya no estaríamos ante una ejecución hipotecaria, mucho más rápida.
Quede bien claro que esto es una reflexión en voz alta. Habría que estudiar detenidamente cada caso, leer la letra pequeña de la hipoteca, estudiar la Ley de Arrendamientos Urbanos para redactar un contrato de arrendamiento sensato, en fin, asesorarse en condiciones.
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Perdona que te lo diga. Mucho avisar sobre abusos bancarios y fraudes varios, para que acabes tu mismo aconsejando un fraude de ley.
ResponderEliminarLa mayoria de las hipotecas incluyen clausulas específicas que indican que para arrendar un bien hipotecado debes tener autorización del banco. Con eso, ya pueden anular tu "super" alquiler antideshaucios.
Y aunque no la tuvieras, ¿de verdad crees que un juez se traga semejante cuento de un alquiler pagado por adelantado de cinco años?
A parte de que tanto el "arrendatario" como el "arrendador" estarían incurriendo en un delito de falsedad documental, castigado bastante severamente.
Entiendo que estes cabreado con los bancos y sus abusos (quien no), pero de ahí, a decir semejantes paridas, hay un trecho.
El que roba a un ladrón (banca) 100años de perdón.
EliminarVamos a ver, si lees mi post dejo claras dos condiciones; la primera que el banco no haya pactado con el hipotecado la prohibición de alquilar, y que la renta pactada se pague, es decir, que el contrato de arrendamiento sea cierto. No me refiero a que busquemos un amiguete y lo metamos en la casa, y que firme un pago que en realidad no hace, pues en ese caso sí estaríamos ante una falsedad en documento mercantil y quizá una estafa.
ResponderEliminarLo que sí es factible es que el deudor trate de obtener liquidez arrendando un inmueble, y que pacte con la otra parte una rebaja sustanciosa de la renta en base a que el arrendatario adelante cinco anualidades. No hay que olvidar que la ley protege al tercer adquirente de buena fé. Si a mi me ofrecen un piso durante cinco años a cambio de, por ejemplo, una renta mensual de 600 euros cuando el precio de mercado está en 1200, pero a cambio de un pago adelantado de cinco anualidades, en el registro no consta prohibición de alquilar el bien, y efectivamente desembolso los 36000 euros, no hay ningún juez que pueda resolver ese contrato, salvo al vencimiento del contrato de alquiler. Otra cosa es que la renta no se pague y que se firme un contrato por 10 euros mensuales. En cualquier caso, la resolución del contrato se produciría tras un juicio civil que se podría alargar años.
Por otro lado, no olvidemos que una ejecución de un inmueble también puede darse por el impago de un préstamos sin garantía hipotecaria, por ejemplo, y en ese caso difícilmente habría clausula de prohibición de arrendar.
Es más, ante la posibilidad de perder el bien inmueble, yo me pensaría muy mucho la posibilidad de arrendarlo y con parte de la renta obtenida pagar cuotas pendientes.
Con respecto a lo de "decir paridas", corto y copio la parte final de mi post; "Quede bien claro que esto es una reflexión en voz alta. Habría que estudiar detenidamente cada caso, leer la letra pequeña de la hipoteca, estudiar la Ley de Arrendamientos Urbanos para redactar un contrato de arrendamiento sensato, en fin, asesorarse en condiciones". Lo que simplemente trataba era de crear un debate, con la ilusa intención de que algún lector del blog pudiera rebatir mi post con argumentos jurídicos o algo más profundos que simplemente decir que son "paridas" y que los jueces no se "tragan" los arrendamientos de bienes hipotecados. Creía que el debate sería un poco más elevado intelectualmente. En fin.